Notartermin mit vollmachtsloser Vertretung und Nachgenehmigung
Was tun, wenn man als Käufer oder Verkäufer seinen Notartermin nicht persönlich wahrnehmen kann?
Grundsätzlich gibt es zwei Lösungen, falls man als Beteiligter eines Grundstückskaufvertrages nicht persönlich zur Beurkundung erscheinen kann. Hier erfahren Sie von zwei klassischen Fällen aus unserer täglichen Arbeit als Immobilienmakler.
Variante 1: Notarielle Bevollmächtigung
Situation: Ein Ehepaar verkauft das gemeinsame Haus in Siegburg. Beide Ehepartner stehen als Eigentümer jeweils mit einem halben Anteil im Grundbuch – demnach muss der Grundstückskaufvertrag auch von beiden Ehepartnern als Verkäufer (und natürlich von allen Käufern) unterschrieben werden, um rechtskräftig abgewickelt zu werden. Aus beruflichen Gründen kann nun der Ehemann den Notartermin nicht persönlich wahrnehmen – er ist zum Zeitpunkt des Beurkundungstermins auf einer längeren Dienstreise im Ausland. Der Notartermin lässt sich auf Drängen des Käufers nicht verschieben – denn der hat bereits seine Kreditverträge unterzeichnet und muss innerhalb des Widerrufsrechts von 14 Tagen einen rechtskräftigen Grundstückskaufvertrag unterzeichnen. (Ein Kreditvertrag zur Baufinanzierung kann üblicherweise innerhalb von 14 Tagen kostenfrei storniert werden – ist diese Zeit verstrichen, drohen bei Nichtabnahme des Geldes hohe Gebühren von der Bank…)
Lösung: Der Ehemann nimmt einen Notartermin vor Antritt seiner Dienstreise wahr und erteilt seiner Frau mit einer notariellen Vollmacht die Erlaubnis, seinen Teil des gemeinsamen Grundstücks ebenfalls zu verkaufen. Mit dieser notariellen Vollmacht kann nun die Ehefrau zusätzlich zu ihrem eigenen Anteil auch den Anteil ihres Ehemannes veräußern. Diese Vollmacht kann auch für jemanden ausgesprochen werden, der nicht Miteigentümer einer gemeinsamen Immobilie ist. Der Bevollmächtigte muss auch kein verwandtschaftliches Verhältnis zum Vollmachtsgeber haben – wichtig ist allerdings, dass man demjenigen, dem man eine notarielle Vollmacht ausspricht, zweifellos sein Vertrauen schenkt!
Pro & Contra: Ein notariell beurkundeter Grundstückskaufvertrag ist mit Unterschrift aller Beteiligten sofort rechtkräftig. Jedenfalls, sofern nicht irgendwelche unüblichen Genehmigungen eingeholt werden müssen (wie z.B. die Zustimmung des Amtsgerichtes, falls der Verkäufer ein minderjähiges Kind ist). In unserem Beispiel erhält dieser Grundstückskaufvertrag also sofortige Rechtskraft, obwohl der Ehemann im Ausland ist – denn er war ja schon beim Notar und hat dort seine Frau notariell bevollmächtigt. Mit dieser Vollmacht erhält die Ehefrau nun die vollständige Handlungsbefugnis, den Grundstückskaufvertrag mit dem Käufer auszuhandeln und den Vertragsinhalt vor und während der Beurkundung zu verändern… – und das ist der entscheidende Punkt: Die Ehefrau darf mit einer solchen Vollmacht im Namen des Ehemannes rechtskräftig entscheiden. Ob sie das auch wirklich tut, kann den Mann nur hoffen… während er im Ausland sitzt.
Die Alternative zur notariellen Vollmacht ist die Beurkundung durch einem „vollmachtslosen Vertreter“ … Die Nummer hilft allerdings dem Käufer und seiner Widerrufsfrist im oben beschriebenen Fall nicht weiter …
Variante 2: Vollmachtslose Vertretung
Situation: Eine Erbengemeinschaft verkauft das gemeinsame Haus in Siegburg. Eingetragene Eigentümer sind drei Geschwister. Die Schwester wohnt vor Ort in Siegburg, ein Bruder lebt in München und der zweite Bruder ist in New York, USA zu Hause. Die Brüder haben keine Lust zum Beurkundungstermin zu kommen, weil die Reisen zu weit und zu teuer sind.
Lösung: Der Notartermin wird nur mit den Käufern und der Schwester in Siegburg wahr genommen. Im Kaufvertrag wird geregelt, dass die Schwester diese Urkunde für ihren Teil persönlich – und für ihre beiden Brüder in vollmachtsloser Vertretung unterzeichnet. Ein vollmachtsloser Vertreter muss kein Miteigentümer einer gemeinsamen Immobilie sein (Häufig unterzeichne auch ich als Immobilienmakler den Kaufvertrag in vollmachtsloser Vertretung für den oder die Verkäufer). Der Grundstückskaufvertrag dieser Erbengemeinschaft ist mit notarieller Beurkundung durch die Schwester und die Käufer noch nicht rechtswirksam. Die Urkunde ist also solange schwebend unwirksam, bis die beiden Brüder – und zwar jeder für sich – diesen Kaufvertrag nachgenehmigt haben. Diese Nachgenehmigung kann bundesweit bei irgendeinem Notar stattfinden. Bei Auslandsaufenthalten muss eine deutsche Auslandsvertretung des auswärtigen Amtes besucht werden. Der Bruder aus New York macht demnach einen Termin in der amerikanischen Botschaft oder in einem Konsulat in den USA.
Pro & Contra: Die Nachgenehmigung eines in vollmachtsloser Vertretung beurkundeten Grundstückskaufvertrages ist kein großer Akt. Die Beiden Brüder müssen vor einem Notar lediglich persönlich bestätigen, dass Sie mit dem Inhalt des Kaufvertrages einverstanden sind. Allerdings sind nachträgliche Änderungen des durch die Schwester geschlossenen Kaufvertrages nicht mehr möglich. Die Erbengemeinschaft muss sich also bereits vor der Beurkundung über den Vertragsinhalt einig sein. Zwischen der Schwester und den Brüdern muss der Vertragsentwurf vor Beurkundung penibel besprochen werden. Erst durch (Nach-)Genehmigungen der beiden Brüder erhält der Kaufvertrag seine Rechtsgültigkeit und kann vom Notar in Siegburg abgwickelt werden. Der Zeitverlust für die Abwicklung des Immobilienverkaufes steht und fällt demnach mit der Terminierung der Nachgenehmigung. Die –
Prozedur läuft wie folgt: Die Käufer und die Schwester beurkunden mit mir den Kaufvertrag bei unserem Siegburger Notar. Diese schwebend unwirksame Urkunde wird danach in Kopie mit einem entsprechenden Formular jeweils an die Brüder versendet. Der Bruder in den USA hat eine Emailadresse und besitzt einen Drucker. Er bekommt die Dokumente vom Siegburger Notar als PDF per Email, druckt sich alles aus und bucht einen Termin im deutschen Konsulat von NewYork. Dort legt er die Papiere vor und lässt das Formular ausfüllen sowie seine Unterschrift beglaubigen. Er bestätigt damit, dass er den Vertragsinhalt des Kaufvertrages kennt und genehmigt. Änderungen am Kaufvertrag kann er nicht mehr vornehmen! | Der Bruder in München hat keinen Computer. Er erhält die Unterlagen vom Siegburger Notar auf dem Postweg und sucht sich mit den Dokumenten einen Notar in München. Dort legt auch er die Papiere vor, bestätigt die Kenntnis des Inhalts seines Kaufvertrages und lässt seine Unterschrift notariell beglaubigen. | Das Konsulat und der Notar aus München senden nun die Formulare der Genehmigung und mit den echten Unterschriften der Brüder per Post (echte Unterschriften lassen sich nicht per Email versenden) zurück an den Siegburger Notar. Dort wird nun der ursprüngliche Grundstückskaufvertrag durch dieses Genehmigungsverfahren rechtskräftig und kann weiter abgewickelt werden. Wenn sich jeder Beteiligte mit seiner Nachgenehmigung beeilt, liegt der Zeitverlust für dieses Verfahren bei etwa einer Woche. | Die Genehmigungsgebühren, die das Konsulat und der Notar in München den Brüdern jeweils in Rechnung stellt, sind üblicherweise um ein Vielfaches günstiger, als eine Reise nach Siegburg. Kosten für die Nachgenehmigung von einem Verkaufswert in Höhe von 250.000,- Euro liegen etwa bei 100,- Euro je Bruder… (Stand 2016) … Wer es ganz genau wissen möchte, beschäftigt sich jetzt mit dem Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG) … oder besucht doch seine Verwandschaft in Siegburg.
Gute Reise!
Link: Weitere Information für Nachgenehmigungen im Ausland
© Christoph Bermpohl
Immobilienmakler & Sachverständiger
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