Immobilien-Podcast Titel 03
Was gehört alles zu einem Grundstück?
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von Christoph Bermpohl
Was gehört alles zu einem Grundstück?
Also, da hätten wir die Erdoberfläche. Das ist ja der Teil, den man auf Anhieb sieht. Der Boden unter der Oberfläche gehört auch dazu. Inklusive Bodenschätze – wenn es denn welche gibt. Der Luftraum darüber zählt in gewisser Weise ebenso hinzu. Und: ein Eigentümer darf frei über sein Grundstück verfügen. Jedenfalls soweit es das BGB zulässt.
Es gehört aber noch mehr zu einem Grundstück: Nun, man spricht hier von wesentlichen Bestandteilen. Das sind alle Dinge, die fest mit dem Boden verbunden sind. Wenn ein Grundstück also bepflanzt ist, dann gehört die Vegetation dazu. Das gilt ebenso für die Pflastersteine der Einfahrt oder Terrassenflächen. Und wenn ein Grundstück bebaut ist, dann sind auch die Gebäude wesentliche Bestandteile eines Grundstücks. Genau darum behaupte ich, dass man beim Kauf eines Hauses gar kein Haus kauft – sondern ein bebautes Grundstück!
Und was passiert mit beweglichen Teilen? Das kann die Einbauküche sein oder der Inhalt vom Heizöltank! Um Missverständnisse auszuschließen, sollten Käufer und Verkäufer ihre Einigungen über diese Grundstückszubehör oder andere bewegliche Teile im Kaufvertrag festhalten. Denn: Im Zweifelsfall gelten einige Dinge ohne besondere Regelung als mitverkauft. Und: wenn man sich nicht sicher ist, ob eine Sache, die auf dem Grundstück verbleiben soll, notariell beurkundungspflichtig ist, muss auf jeden Fall im Kaufvertrag Bezug darauf genommen werden – denn schnell gilt eine Vereinbarung als Nebenabrede und gefährdet die Rechtswirksamkeit des gesamten Kaufvertrages!
Es gibt aber noch mehr, das zu einem Grundstück gehört – und was den Wert eines Grundstücks entscheidend beeinflussen kann. Rechte und Pflichten. Man sagt dazu: Lasten und Beschränkungen. Das können zum Beispiel Wegerechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte sein. Von diesen Dienstbarkeiten und Reallasten die im Grundbuch stehen, erfahren Sie aber in einem anderen Kapitel. Nun gibt es allerdings auch Lasten außerhalb des Grundbuchs. Zum Beispiel öffentliche Lasten wie Erschließungsbeiträge und die Grundsteuer. Baulasten sind auch ein besonderes Thema. Wenn zum Beispiel ein Grundstück bebaut werden soll, gilt auf Grundstücken mit offener Bauweise ein Mindestabstand, der zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze eingehalten werden muss. Und wenn jemand näher an die Grenze bauen will, als eigentlich üblich, muss dieser Mindestabstand vom einen Nachbarn für den anderen mit eingehalten werden. Diese öffentlich-rechtliche Vorgabe heißt dann Abstandsflächenbaulast und wird im Baulastenverzeichnis des zuständigen Bauaufsichtsamtes eingetragen.
Aber es gibt noch mehr Lasten und Beschränkungen auf einem Grundstück. Denken Sie zum Beispiel an Wohnraumförderung oder den Denkmalschutz! Vorsicht, ein Denkmal muss nicht unbedingt ein altes Haus sein… Und „eine“ Belastung des Grundstücks kennen Sie allemal: Den Mietvertrag. Ein Mietverhältnis geht beim Verkauf einer Immobilie automatisch auf den Käufer über und ist darum ebenso ein wertbeeinflussendes Merkmal!
Eine Checkliste mit einem Verzeichnis aller wichtigen Dokumente, die Auskunft über ein Grundstück geben, stelle ich Ihnen gerne zur Verfügung.
© Christoph Bermpohl