Immobilienmakler Siegburg Bermpohl Podcast

Was passiert im Grundstückskaufvertrag?

Immobilien-Podcast Titel 15

Was passiert im Grundstückskaufvertrag?

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von Christoph Bermpohl

Was passiert im Grundstückskaufvertrag?

Die Sprache eines Kaufvertrages ist für Nicht-Juristen hoch kompliziert. Ein guter Notar aber übersetzt die einzelnen Klauseln gern vom Juristenschlau ins Hochdeutsch. Und ein gut ausgebildeter Immobilienexperte kann das auch! Gehen wir jetzt mal auf die wichtigsten Klauseln ein.

Im Kaufvertrag einigen sich Käufer und Verkäufer über den Eigentumsübergang des Grundstücks. Und das nennt man „Auflassung“. Dazu gehören ein paar Notbremsen für Verkäufer und Käufer. Das sind Sicherstellungen, falls im Zuge des Erwerbsvorgangs etwas schief gehen sollte. Sicherung für den Käufer ist zum Beispiel die Auflassungsvormerkung. Das ist eine Grundbuchsperre als Versprechen des Verkäufers, das dem Käufer den Anspruch auf Eigentumsübertragung nach der Beurkundung sichert.

Sicherstellung für den Verkäufer ist die Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers. Der macht sich nämlich richtig nackig. Das sollte jedem bewusst sein! Wenn hier also etwas schief geht – besser gesagt absichtliches Schiefgehen provoziert wird, hängt man als Käufer mit seinem kompletten Privatvermögen in der vollen Haftung – und das ohne Nachweis der Fälligkeit!

Die wichtigste Vereinbarung für den Käufer ist wohl, wann er die Schlüssel für seine neue Immobilie bekommt. An diesem Tag gehen Besitz, Lasten und Nutzen des Grundstücks an ihn über.

Das Wichtigste für den Verkäufer ist sicherlich, dass der Kaufpreis pünktlich auf seinem Konto eingeht. Allerdings darf das Notar-Anderkonto dafür nur noch in ganz besonderen Fällen angewendet werden! Es hat ja auch nur zusätzliche Kosten verursacht. Die neue Alternative ist jedoch verdammt kompliziert. Kennen Sie das Hauptmann-von-Köpenick-Syndrom? Ohne Arbeit keine Wohnung, ohne Wohnung keine Arbeit. Hier sieht es nicht anders aus. Die Bank rückt den Kaufpreis nicht ohne Pfand raus, der Eigentümer gibt sein Grundstück nicht als Pfand her, bevor er nicht sein Geld hat. Die Lösung dafür heißt: Belastungsvollmacht mit Zwecksicherungsklausel. Keine Sorge. Das klingt hochkompliziert und ist doch nichts anderes als heutiger Standard. Der Verkäufer verpfändet nämlich sein Grundstück an die Bank des Käufers – und zwar nur zu dem Zweck, den Kaufpreis zu erhalten. Und wenn das schief gehen sollte, bekommt er sein Grundstück zurück.

Ein Käufer kauft ein Grundstück so, wie er es in gegenwärtigem Zustand gesehen hat. Und dies ohne Gewährleistungsansprüche für irgendwelche Schäden oder falsche Größenangaben. Vorsicht ist allerdings bei verborgenen Schäden geboten! Denn dann wird der Schaden schnell zum Mangel! Kommen Sie als Eigentümer bitte nicht auf die Idee, zum Beispiel eine feuchte Kellerwand vor der Besichtigung neu zu tapezieren und zu streichen. Spätestens nach 8 Wochen ist das Problem wieder da. Schlimmer noch – Denn wenn man als Verkäufer Mängel ganz bewusst verschwiegen hat, kann dies schnell zu Problemen – ja sogar bis zur Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages führen.

Der Verkäufer bestätigt im Kaufvertrag auch, dass alle Gebäude auf dem Grundstück baurechtlich zugelassen sind! Vorsicht also bei nachträglich angebauten – nicht genehmigten Wintergärten oder Dachgeschossausbauten!

Noch mal Vorsicht ist bei Übertrag von beweglichen Teilen auf dem Grundstück oder Grundstückszubehör geboten. Klar, wenn man die Einbauküche aus dem Kaufpreis herausrechnet, fällt auf sie zum Beispiel keine Grunderwerbsteuer an. Wer also ein Grundstück mit Küche, Markise, Gartenhäuschen, Garagentoröffner, Designer-Außenbeleuchtung und Springbrunnenpumpe kauft, kann ein paar Euro an Kaufnebenkosten sparen. Ja. Ein Problem entsteht, wenn das Finanzamt spitz kriegt, dass der Kostenanteil für dieses Zubehör absolut utopisch gewählt wurde – der Betrag muss also realistisch sein. Das zweite Problem bekommt ein Käufer bei der Finanzierung – denn um den so herrlichen Zubehör-Kostenanteil sinkt auch gleichzeitig der Beleihungswert der Immobilie und vielleicht steht der Bank dann nicht genügen Gegenwert als Pfand bereit!

Noch ein Punkt im Kaufvertrag ist die Bevollmächtigung des Notars. Der nämlich bekommt eine Reihe Hausaufgaben und muss zum Beispiel im Amtsgericht diverse Grundbucheintragungen beantragen. Damit dem Gericht glaubhaft gemacht werden kann, dass alles seine Richtigkeit hat, gibt es hierzu einige Standardklauseln im Kaufvertrag.

Vieles ist aber auch individuell zu vereinbaren und muss von den beiden Vertragsparteien im Vorfeld verhandelt werden. Entweder macht das Ihr Immobilienmakler – und zwar im Sinne von Verkäufer und Käufer, denn er wird ja auch von beiden dafür honoriert – jedenfalls in Nordrheinwestfahlen oder Reinland-Pfalz – – oder aber Sie kämpfen selbst! Ein paar Tipps dazu – für beide Vertragsseiten – erhalten Sie bei mir auf einem Merkblatt!

© Christoph Bermpohl

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