Immobilien-Podcast Titel 09
Was sollte ich über die Bewirtschaftung von Eigentumswohnungen wissen?
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von Christoph Bermpohl
Was sollte ich über die Bewirtschaftung von Eigentumswohnungen wissen?
Die Bewirtschaftung der Wohnungseigentümergemeinschaft übernimmt der Wohnungsverwalter. Dieser Verwalter kann jemand aus der Eigentümergemeinschaft sein, oder ein Immobilienunternehmen. Zum Beispiel lädt der Verwalter in der Regel einmal im Jahr alle Eigentümer zur Eigentümerversammlung ein. Dort wird dann unter Anderem darüber entschieden, ob man am Gemeinschaftseigentum Veränderungen vornehmen wird und was dafür ausgegeben werden darf. Diese Entscheidungen heißen bei Wohnungseigentümergemeinschaften „Beschlüsse“ – und beschlossen werden alle Angelegenheiten mit dem Stimmrecht der Eigentümer. Das wird für heute aber zu kompliziert. Die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften bringt grundsätzlich nämlich besondere Spielregeln mit sich. Und diese Regeln stehen im Wohnungseigentumsgesetz.
Zur ordentlichen Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums arbeitet ein Hausverwalter meistens mit zwei Bankkonten. Einem Rücklagen-Konto als Spardose für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum – – und einem Wirtschafts-Konto – das nimmt am gewöhnlichen Zahlungsverkehr teil – zum Beispiel zur Überweisung von Betriebskosten. Jeder Eigentümer zahlt monatlich für seine Wohneinheit auf dieses Wirtschaftskonto ein: Das Hausgeld – manche sagen dazu auch Wohngeld. Das Hausgeld beinhaltet eine Bewirtschaftungsvorauszahlung – und zusätzlich einen Spar-Betrag für das Rücklagenkonto und auch das Honorar für die Hausverwaltung. Die Hausverwaltung hat dann die Aufgabe, einmal im Jahr über dieses Geld abzurechnen: Mit der Hausgeldabrechnung. Und zusätzlich zur Hausgeldabrechnung erstellt der Verwalter einen Wirtschaftsplan, der die vermutlichen Bewirtschaftungskosten des Folgejahres vorausplant. Dieser Wirtschaftplan wird übrigens in auch der Eigentümerversammlung beschlossen.
Interessant wird der Verkauf einer Eigentumswohnung in Bezug auf die Instandhaltungsrücklage. Mit den entsprechenden Miteigentumsanteilen kann man von der Gesamtsumme des Rücklagenkontos den Teil der Summe ausrechnen, der genau auf eine bestimmte Wohneinheit entfällt. Beim Verkauf dieser Wohnung kann der Eigentümer sich diesen Betrag leider nicht auszahlen lassen, denn die Summe ist fest mit dem Wohnungseigentum verbunden – und geht automatisch auf den Käufer über. Bei der Kaufpreisfindung sollte also die Höhe dieser Summe berücksichtigt werden! Übrigens auch in der Hinsicht, falls der Betrag verhältnismäßig niedrig ausfällt. Denn wenn keine Rücklage der Eigentümergemeinschaft vorhanden ist und dann eine Instandhaltungsmaßnahme am Grundstück beschlossen wird, ist für die Deckung der Kosten eine Sonderumlage erforderlich. Dann werden die Eigentümer direkt zu Kasse gebeten! Käufer sollten also immer nach dem Kontostand des Rücklagenkontos fragen und auch in der Beschlusssammlung der Eigentümerversammlungen nachlesen, ob bereits besondere Reparaturen oder andere Ausgaben geplant sind.
Eine Checkliste mit allen erforderlichen Dokumenten zum Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung stelle ich gerne zur Verfügung!
© Christoph Bermpohl