Immobilienmakler Siegburg Bermpohl Podcast

Wie werde ich als Käufer endlich Eigentümer einer Immobilie?

Immobilien-Podcast Titel 17

Wie werde ich als Käufer endlich Eigentümer einer Immobilie?

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von Christoph Bermpohl

Wie werde ich als Käufer endlich Eigentümer einer Immobilie?

Wenn ich mir meine Samstags-Brötchen in der Bäckerei kaufe, dann lege ich dafür einen Geldbetrag auf die Theke und nehme die Brötchen-Tüte mit an meinen Frühstückstisch. Ganz einfach: Brötchen gegen Geld. Wenn ich später am Samstagabend ins Restaurant gehe, und mir ein leckeres Schnitzel vorgesetzt wird, bekomme ich die Ware, bevor ich sie bezahle. Der Wirt allerdings bleibt Eigentümer – und zwar so lange, bis ich meine Rechnung beglichen habe. Blöde für den Wirt, dass das Schnitzel schnell in meinem Bauch ist, obwohl es mir noch garnicht gehört – der Punkt also ist, dass ich zu diesem Zeitpunkt lediglich Besitzer, nicht aber der Eigentümer bin. Zum rechtmäßigen Eigentümer werde ich erst, nachdem ich das Schnitzel bezahlt habe. Doch leider ist das beim Kauf eines Grundstücks nicht so einfach wie mit meinem Schnitzel.

Allein der Abschluss eines Kaufvertrages führt noch nicht zum Erwerb des Eigentums am Grundstück. Denn Eigentümer ist immer derjenige, der namentlich im Grundbuch steht. Und diese Eintragung kann nur durch den Antrag auf Auflassungsvormerkung – durch den Käufer – – und Bewilligung dieses Antrages – durch den Verkäufer erfolgen. Und genau dieser Antrag mit Bewilligung ist der Kaufvertrag – Die Auflassung. Der Weg ins Grundbuch ist also ein wenig kompliziert!

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages kann die Auflassung kann leider nicht „einfach so“ im Grundbuch eingetragen werden. Damit aber der beurkundete Kaufvertrag ein rechtmäßiges Geschäft ist, wird das Grundbuch vom Notar erstmal für weitere Eintragungen gesperrt. Mit der Auflassungsvormerkung. Diese Auflassungsvormerkung ist das Versprechen des Verkäufers, das Grundstück nur an den Käufer – und nicht mehr an andere Leute zu verkaufen.

Wenn das Grundbuch gesperrt ist, schlägt der Notar der Gemeinde oder der Stadt vor, ob sie nicht auch Interesse am Kauf des Grundstücks hat. Nicht, weil er dem Käufer damit eins auswischen will, sondern weil hier ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht. Die Stadt kann also immer in einen unterschriebenen Grundstückskaufvertrag an die Stelle des Käufers eintreten. Vielleicht bedient sich die Gemeinde aber nur an einem kleinen Grundstücksstreifen von wenigen Quadratmetern – weil zum Beispiel irgendwann die Straße verbreitert werden soll … Aber keine Sorge! In der Regel wird dieses gesetzliche Vorkaufsrecht nur sehr, sehr selten wahr genommen. Stattdessen stellt die Gemeinde ein Dokument aus – die Vorkaufsrechtverzichtserklärung. Ein wichtiges Teil des Puzzles für die Voraussetzung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Inzwischen bekommen die Käufer Post. Und zwar vom Amtsgericht – mit einer Rechnung zur Eintragung der Auflassungsvormerkung – und vom Finanzamt mit der Rechnung über die Grunderwerbsteuer. Wenn der Käufer seine Grunderwerbssteuer bezahlt hat, erhält der Notar vom Finanzamt noch ein Puzzlestück: Die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Damit dokumentiert das Finanzamt, dass der Käufer keine Steuerschulden hat. Und auch dieses Schriftstück ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Wenn diese Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, informiert der Notar der Käufer schriftlich, dass die Kaufpreiszahlung angewiesen werden kann. Wie bei der Kaufpreiszahlung vorgegangen wird, erfahren Sie in einem anderen Kapitel. Nehmen wir jetzt an, dass der Käufer den Betrag erhalten hat und auch seine Gläubiger der Löschung alter Grundschuldeinträge zustimmen. Dazu gibt es ein Dokument – die Löschungsbewilligung. Wer als Verkäufer seine Immobilie bereits zu früheren Zeiten abbezahlt hat, hat dieses Schreiben bereits in seinen Unterlagen und hoffentlich gut darauf aufgepasst! Bei Briefgrundschulden wird nach Beendigung der Grundschuld nicht die Löschungsbewilligung sondern der Grundschuldbrief zurück gegeben. Diese Dokumente sind die Tickets zu Räumung der dritten Grundbuchabteilung. Und wenn der Grundschuldbrief weg ist, dann hat man ein echtes Problem. Das Problem heißt Aufgebotsverfahren. Aber gehen wir mal davon aus, dass diese wichtigen Dokumente vorhanden sind und dem Notar vorgelegt werden.

So. Und erst jetzt – wenn diese gesamte Prozedur durchlaufen ist, dann stellt der Notar den Antrag auf Eigentumsübertragung im Grundbuch. Und zwar beim Grundbuchamt.

Zwischenzeitlich passiert aber noch etwas Anderes: Das Geld ist Überwiesen und Sie erinnern sich an meine Brötchentüte. Der Käufer hat bezahlt und will den Schlüssel sehn. Der Übergabe-Termin wird bereits im Kaufvertrag festgelegt. An diesem Tag gehen Besitz, Lasten und Nutzen auf die Käufer über. Erinnern Sie sich an mein Schnitzel? Der Haustürschlüssel wird vom Eigentümer an den Käufer übergeben. Damit wird der Käufer zum Besitzer. Er trägt jetzt das gesamte Risiko und alle Kosten, etwa Betriebskosten oder öffentliche Lasten, die mit der Immobilie in Verbindung stehen, obwohl er noch nicht als Eigentümer im Grundbuch steht!

Irgendwann kommt das Amtsgericht dann dazu, den notariellen Antrag auf Umschreibung zu bearbeiten. Im Grundbuch werden der Verkäufername und seine Hypotheken oder Grundschuldeinträge rot unterstrichen – also gelöscht – und der Käufer im Grundbuch eingetragen. Jetzt ist der Käufer endlich Eigentümer – und darf zum Beispiel einen Mietvertrag über die Immobilie abschließen oder bisherige Mieter aufgrund von Eigenbedarf kündigen.

Zum Schluss werden nochmal Rechnungen verteilt. Das Amtsgericht verlangt Gebühren vom neuen Eigentümer für die Grundbuchumschreibung – – und gegebenenfalls vom alten Eigentümer für die Löschung seines bisherigen Grundschuldeintrages.

Es gibt auch Möglichkeiten die Hausübergabe bereits vor der Kaufpreiszahlung vorzunehmen. Das ist aber für beide Vertragsparteien mit besonderer Vorsicht zu genießen. Ein guter Notar hat dafür aber entsprechende Klauseln. Oder aber das Haus ist noch vom Verkäufer bewohnt und der zieht erst sehr viel später aus… Diese Szenen sind denkbar kompliziert. Jedenfalls zu komplex für dieses Kapitel.

Aber – Ich wünsche schon mal einen schönen Umzug. Die Checkliste für Ihren Umzugserfolg finden Sie übrigens auf meiner Internetseite!

© Christoph Bermpohl

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