Immobilienmakler Siegburg Bermpohl Podcast

Was ist eine Eigentumswohnung?

Immobilien-Podcast Titel 08

Was ist eine Eigentumswohnung?

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von Christoph Bermpohl

Was ist eine Eigentumswohnung?

Käufer oder Verkäufer einer Eigentumswohnung müssen ein paar besondere Fachbegriffe kennen. Leider sind das ziemlich viele. Wer eine Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen möchte, der veräußert oder erwirbt ja gar kein Grundstück und auch kein Gebäude – denn: Eine Eigentumswohnung ist ja nur ein bestimmter Teil eines Gebäudes von einem Grundstück, das mehreren Eigentümern gemeinsam gehört. Und zwar gehört jedem Miteigentümer ein ganz bestimmter Teil. Damit hätten wir schon das erste Problem. Denn der Eigentümer eines Grundstücks ist ja in der Regel auch der Eigentümer des darauf befindlichen Gebäudes. Wie also schreibt man einer bestimmten Person auch einen bestimmten Teil eines Gebäudes zu? Das geht garnicht. Denn als Wohnungseigentümer gehören einem ja nicht nur die Wohnung – sondern eben auch die Gebäudeteile, die von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam genutzt werden. Und um das zu regeln, muss das Gebäude besser gesagt das Grundstück, als erstes geteilt werden.

Angenommen, wir haben da ein Mehrfamilienhaus. Das gehört einem einzelnen Eigentümer, der das Gebäude in Eigentumswohnungen umwandeln möchte. Das nennt man „Begründung von Wohnungseigentum“ und als Alleineigentümer erklärt man gegenüber dem Grundbuchamt, das man sein Gebäude in Wohnungen teilen will. Das Dokument, das jetzt benötigt wird, heißt also „Teilungserklärung“. Diese Teilungserklärung ist eine notariell beglaubigte Urkunde, in der eine Immobilie meißtens in 100stel, 1.000stel oder bei großen Immobilien auch mal in 10.000stel Bruchteile geteilt wird. So wird anhand der unterschiedlichen Wohnungsgrößen festgelegt, wie viele Miteigentumsanteile des gesamten Grundstücks nebst Gebäude tatsächlich zu einer einzelnen Wohneinheit gehören.

Zur Begründung von Wohnungseigentum braucht man zusätzlich zur Teilungserklärung noch zwei weitere Dokumente. Erstens: Den Aufteilungsplan – das ist eine Bauzeichnung auf der alle Einheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft maßstabsgerecht aufgezeichnet sind und jede einzelne Wohneinheit durchnummeriert wird. Darum sind in den Grundrisszeichnungen einer Eigentumswohnung häufig diese eingekreisten fetten Zahlen in jedem Zimmer – das ist nämlich die Wohnungsnummer gemäß Teilungserklärung zu der der jeweils gezeichnete Raum auch wirklich gehört. Und das zweite Dokument ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ein Schreiben eines Sachverständigen oder des Bauaufsichtsamts, auf dem erklärt wird, dass jede separate Wohnung wirtschaftlich unabhängig von den anderen bewohnt werden kann. Übrigens, wenn ein Mehrfamilienhaus schon vor der Begründung von Teileigentum mehreren Eigentümern als Gesamdhandseigentum gehört, teilen diese Eigentümer ihr Grundstück nicht mit der Teilungserklärung, sondern hierzu bedarf es einem notariell beurkundeten Einräumungsvertrag.

Mit diesen drei Bescheinigungen: Der Teilungserklärung, dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung erklärt unser Eigentümer jetzt beim Grundbuchamt, dass sein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt werden soll. Sein Grundbuch wird daraufhin geschlossen und ein neues, besonderes Grundbuch – – das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch – wird eröffnet. Und schon brauchen wir die nächsten Fachbegriffe: Wohnungseigentum und Teileigentum? Was ist das denn? Fangen wir etwas weiter vorne an: Wem gehören denn die Zentralheizungsanlage oder das Dach, wem gehören die Aufzugsanlage und die Hauseingangstür? Wir unterscheiden bei Wohnungseigentum zunächst zwei wichtige Begriffe. Und zwar das Gemeinschaftseigentum – das allen Miteigentümern gemeinsam gehört – – und das Sondereigentum – das einem Wohnungseigentümer alleine gehört – er kann es verkaufen, vererben, verschenken, vermieten – was auch immer.
Und dieses Sondereigentum wird nochmal unterschieden zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum. Wohnungseigentum sind alle zu Wohnzwecken dienenden Teile des Sondereigentums – und Teileigentum sind alle übrigen Teile des Sondereigentums. Zum Beispiel ein eigener Kellerraum oder ein eigener PKW-Stellplatz. Und dieses Sondereigentum steht immer in direkter Verbindung mit den Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum. Es kann aber sein, dass bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums auch der alleinigen Nutzung eines Miteigentümers zugesprochen werden. Zum Beispiel wenn die Erdgeschosswohnung den Garten des gemeinsamen Grundstücks alleinig benutzen darf oder wenn Stellplätze oder Tiefgaragenplätze eben nicht als Sondereigentum beschrieben werden sondern auf gemeinschaftlich genutzten Flächen bereitgestellt werden. In der Teilungserklärung oder im Grundbuch werden diese Teile dann mit einem Sondernutzungsrecht an den jeweils bestimmten Miteigentümer abgetreten.

Die erforderliche Fachkenntnis für den Erwerb oder Verkauf von Eigentumswohnungen kommt einem Vokabeltest gleich. Beschäftigen Sie sich rechtzeitig mit allen Begriffen, damit Sie Ihren Kaufvertrag auch wirklich verstehen!

© Christoph Bermpohl

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