Immobilienmakler Siegburg Bermpohl Podcast

Wie bewertet ein Sachverständiger eine Immobilie?

Immobilien-Podcast Titel 11

Wie bewertet ein Sachverständiger eine Immobilie?

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von Christoph Bermpohl

Wie bewertet ein Sachverständiger eine Immobilie?

Für jede Immobilienart gibt es die passende Bewertungsmethode. Baugrundstücke und Eigentumswohnungen werden oft durch das Vergleichswertverfahren bewertet. Für die Preisfindung von Mehrfamilienhäusern nutzt man grundsätzlich das Ertragswertverfahren. Interessant für die Marktwertanalyse eines Einfamilienhauses ist die Sachwertermittlung. Der Rechenweg zur Aufstellung einer Immobilienbewertung nach Sachwertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung – kurz ImmoWertV vorgeschrieben.

Der Sachwert eines Grundstücks, das mit einem Einfamilienhaus bebaut ist, setzt sich aus drei Komponenten zusammen. Dem Bodenwert, den Gebäudewerten und dem Wert der Außenanlage.

Der Bodenwert wird durch einen öffentlich zugänglichen Vergleichswert bestimmt. Dem Bodenrichtwert. Und diese offizielle Preisangabe gilt nur für einen Quadratmeter Bauland des bestimmten Vergleichgrundstücks. Als erstes muss also ermittelt werden, welcher Teil des Bewertungsgrundstücks Bauland – und welcher Teil eben kein Bauland ist. Das Funktioniert meistens mit einem bestimmten Verhältnis von Straßenfront zu Grundstückstiefe. Wertbeeinflussend können aber auch Aspekte wie Sonnenausrichtung, Hanglage oder Nachbarschaftsverhältnisse sein. Auch spielen Rechte an einem Grundstück eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung des Bodenwertes.

Der Gebäudewert wird unter Berücksichtigung von Bauart und Ausstattungsmerkmalen aufgestellt. Und zwar zuerst mittels Herstellungskosten zum Wertermittlungsstichtag. Das bedeutet, dass man zum Wertermittlungsstichtag die fiktiven Neubaukosten dieser Bestandsimmobilie ausrechnet und nachträglich dann das Gebäudealter abzieht. Durch die lineare Alterswertminderung. Eine Formel, die also den aktuellen Neubauwert auf das tatsächliche Baujahr zurückrechnet. Allerdings muss dafür zuvor bestimmt werden, wie hoch die Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes betragen wird.

Nebengebäude wie Garagen oder Schuppen darf man pauschalisieren. Und besondere Ausstattungsmerkmale wie eine Sauna oder ein Kamin werden in der Regel gesondert zu den Herstellungskosten aufgelistet. Wenn allerdings Instandhaltungsmaßnahmen versäumt wurden oder Schäden am Gebäude entstanden sind, wird dieser Instandhaltungsrückstau auch erfasst und der Gebäudewert über die Alterswertminderung hinaus vermindert.

Nun gibt es auf dem Grundstück möglicherweise Werte, die nicht im Bodenwert oder im Gebäudewert dargestellt werden. Terrassenflächen, Zuwegungen oder Vegetation. Die Berechnung dieser Außenanlagen ist die dritte Formel der Sachwertermittlung. Und wenn dann alle drei Werte miteinander addiert werden ist die Summe aus dem Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert der Außenanlagen der vorläufige Sachwert einer Immobilie. Das bedeutet nicht, dass es für diesen Preis auch einen Käufer gibt. Denn oft stimmt der Sachwert lange nicht mit dem Marktwert einer Immobilie überein. Ich kann also nicht einfach den Wert von Land und Steinen addieren – denn es muss auch jemanden geben, der bereit ist, diesen Wert zu bezahlen! Um den vorläufigen Sachwert zu korrigieren, wird der Marktanpassungsfaktor angewendet. Erst dieser Faktor vermehrt oder vermindert den Sachwert zum Marktwert. Und dieser Marktwert muss mit Bedacht und Fingerspitzengefühl gewählt werden.

Für Ihre Immobilienbewertung im Rhein-Sieg-Kreis und Bonn freue ich mich auf Ihren Anruf!

© Christoph Bermpohl

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