Es läuft häufig wie beim Arzt: Anamnese, Diagnose, Genesung. Wenn ein Haus keinen Käufer findet, liegt es nicht selten an widrigen Umständen, die geheilt werden müssen. Nur mit einer gesunden Immobilie läuft der Verkauf einwandfrei. Oft sind diese Probleme erst auf den zweiten Blick erkennbar. Beispiele sind rechtliche oder sachliche Gegebenheiten, die wir kräftig umkrempeln müssen, bevor die Immobilie verkauft werden kann. Welches Thema verhindert Ihren problemlosen Immobilienverkauf? Sprechen wir darüber!

Knifflige Fälle lösen wir am liebsten

Immobilienverkäufe mit besonderen Herausforderungen

Einige Immobilienverkäufe laufen glimpflich ab, andere nicht. Bei Problemen wird dann mehr fällig als ein wenig Fachwissen, „nur“ eine sachverständige Immobilienbewertung, ein fundiertes Marketingsystem und vertriebspsychologisches Verhandlungsgeschick, um den Verkaufserfolg zu erzielen. Oft müssen Rechtsmängel beseitigt werden oder sachliche Gegebenheiten aufgeräumt werden.
Christoph Bermpohl und sein Team sind Ihre Spezialisten für knifflige Fälle. Hier haben wir einige Immobilienverkäufe aufgeführt, deren Probleme wir zur Zufriedenheit unserer Auftraggeber erfolgreich gelöst haben.

Themen-Auswahl

Immobilie in zweiter Reihe ohne Wegerecht
Einfamilienhaus ohne eigenen Kanalanschluss
Eigentümer im Ausland ohne Reisemöglichkeit
Erbbaurecht mit geringer Restlaufzeit
Schuldrechtliches Vorkaufsrecht vom Nachbarn

Immobilie in zweiter Reihe  ohne Wegerecht
Einfamilienhaus ohne eigenen Kanalanschluss
Eigentümer im Ausland ohne Reisemöglichkeit
Erbbaurecht mit geringer Restlaufzeit
Schuldrechtliches Vorkaufsrecht vom Nachbarn

Einfamilienhaus – ohne eigenen Kanalanschlus

Da gab es mal ein Einfamilienhaus in Sankt Augustin, dass im Laufe der Jahre um einen Anbau erweitert wurde. Dieser wurde als separate Einheit fremd vermietet. Beim Bau war das Grundstück geteilt worden und die Verkäufer haben seinerzeit den Anbau mit eigenem Flurstück behalten. Ungeschickt war, dass dieser Anbau sein Abwasser durch das zuvor errichtete Haupthaus abgeleitet hat. Beim Bau wurde auf einen Kanalanschluss verzichtet. Unsere Aufgabe war schließlich den Anbau zu verkaufen. Schwierig, denn der Eigentümer des Haupthauses würde keine weitere Abwasserdurchführung dulden. Seinerzeit beim Bau hatte man versäumt, das Abwasserrecht mit einer Grunddienstbarkeit vor dem Verkauf des Haupthauses grundbuchlich zu sichern. Der Nachbar war also eindeutig im Vorteil. Auf der Straße im städtischen Bereich war vor dem Gebäude kein Kanal verfügbar.

Erfolgreich gelöst: Einen Kanalanschluss konnten wir nicht herbei zaubern, dafür unserem Verkäufer allerdings helfen und ihn allumfänglich unterstützen. Es gab Dinge aufzuräumen – bei Banken, im Grundbuchamt, mit Nachbarn, beim Bauamt und beim Käufer.

Eigentümer im Ausland ohne Reisemöglichkeit

Eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung in Siegburg sollte durch uns verkauft werden. Der Eigentümer lebt jedoch im Ausland und konnte aus gesundheitlichen Gründen für den Verkauf nicht extra die weite Reise auf sich nehmen.
Von Seiten des Verkaufs kein Problem. Wir haben alles organisiert.

Erfolgreich gelöst: Der Eigentümer bestimmte mich als „vollmachtslosen Vertreter“, denn dieser muss kein Miteigentümer einer Immobilie sein. Mit dem unterschriebenen Kaufvertrag konnte der Eigentümer dann im Ausland zum Konsulat bzw. zur Botschaft gehen und den Vertrag nachgenehmigen lassen. Wäre er im Bundesland unterwegs gewesen, hätte er dies bei einem Notar beurkunden und nachgenehmigen lassen können. Ansonsten wäre die Urkunde unwirksam. Einen zeitlichen Verlust gab es dadurch nicht, da der Verkäufer sich direkt um die Nachgenehmigung kümmerte. Und von Seiten der Kosten war das Prozedere auch günstiger als eine Reise vor Ort.

Erbbaurecht – mit geringer Restlaufzeit

In Troisdorf sollten wir ein Einfamilienhaus verkaufen. Es handelte sich um eine Bestandsimmobilie, allerdings mit Erbbaurecht und sie war bereits lange nicht mehr renoviert worden. Der Sanierungsstand entsprach demnach nicht mehr dem Wert. Die Restlaufzeit des Erbbaurechtes ergab nicht genügend Zeit, um ein Erberbsdarlehen rechtzeitig zu tilgen.

Erfolgreich gelöst: Um den Vertrag zu verlängern, haben wir erfolgreich mit dem Erbbaurevhtgeber verhandelt.der Erbpachtzins angepasst. Nun war zwar das Haus veräußerbar, doch den Wert ermittelten wir auf Basis des neuen Zinssatzes und der neuen Laufzeit. In diesem Fall haben wir für den richtigen Kaufpreis gesorgt. Alternativ hätte der Käufer das Erbbaurecht abkaufen können, jedoch war das hier keine Option.

Schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart

Bei einer Doppelhaushälfte in Sankt Augustin hatte der Nachbar ein Vorkaufsrecht zugesprochen bekommen – ohne dingliche Sicherung als Eintragung im Grundbuch. Ohne diese Dokumentation hat ein möglicher neuer Käufer Probleme, weil er vom Vorkaufsrecht-Berechtigten das Haus abgenommen bekommen kann.
Unserer Auftraggeberin und Verkäuferin war das gar nicht aufgefallen, dass sie sich damit in eine brenzlige Situation gebracht hatte. Gewöhnlich kann der Käufer beim Notar die Finanzierung seiner Bank vorlegen. Wenn jedoch ein Vorkaufsrecht-Berechtigter auftaucht, zieht sich die Beurkundung in die Länge und das Recht seinen Kredit zu widerrufen, erlischt nach zwei Wochen. Dann hat der Käufer eine Finanzierung am Hals – aber kein Haus.

Erfolgreich gelöst: Besser Sie sprechen uns wie unsere Auftraggeberin an. In diesem Fall haben wir den Vorkaufsrecht-Berechtigten im Vorfeld angesprochen und um Äußerung gebeten. Wir konnten entsprechend Schadensersatzansprüche vom Käufer an die Verkäuferin abwenden und den Nachbarn überzeugen auf sein Vorkaufsrecht zu verzichten. Alternativ hätte ein potenzieller Käufer ohne Finanzierung zum Notar kommen können. Dies ist allerdings nur mit viel Eigenkapital oder besonderen Finanzierungsstrategien mit der Bank möglich.

Wert geringer als Restschuld

Bei einer Bestandsimmobilie in Lohmar hätte unser Verkäufer Geld drauflegen müssen. Das Mehrparteienhaus wurde finanziert und beim Verkauf sollte die Restschuld bei der Bank beglichen werden. Womit der Eigentümer nicht gerechnet hatte: Seine Immobilie hatte nicht mehr den Wert, den er gebraucht hätte, um mit einem Plus aus dem Verkauf zu gehen. Durch die vorzeitige Kreditablösung hätte die Bank den Vorfälligkeitsschaden in Rechnung gestellt

Erfolgreich gelöst: Der Eigentümer hat seine Immobilie vorerst vermietet. Der Verkauf war von ihm aus nicht zwingend notwendig. Er hat seinen Kredit umgeschuldet und hatte die Immobilie nach zwei Jahren abbezahlt. Jetzt war der Weg frei für einen Verkauf. Alternativ hätten wir den besten Preis mit einem Höchstgebotsverfahren rausgeholt. Da unser Auftraggeber aber auf ein schnelles Geschäft angewiesen war, lösten wir diesen Fall in Ruhe auf.

Trennungsfall mit gemeinsamem Darlehen

Das verflixte 7. Ehejahr machte auch in Siegburg nicht Halt. Das Ehepaar trennte sich – mit viel Ärger und Reibereien. Die Beiden wollten sich nicht mehr sehen. Das Eigenheim, finanziert über ein gemeinsames Darlehen, stand gleichermaßen mit allen Habseligkeiten zur Debatte. Eine Vermietung der Immobilie kam nicht in Frage.
Bei der vorzeitigen Kreditablösung hätte die Bank einen Vorfälligkeitsbetrag verlangt.

Erfolgreich gelöst: In unserem Fall war das Haus bereits auf einen Ehepartner überschrieben, jedoch nicht das Darlehen. Bei der Bank konnte er sein Einkommen nachweisen und übernahm das Darlehen allein. Wir übernahmen die komplette Moderation, sodass die beiden Getrennten sich weder treffen noch unterhalten brauchten. Heute lebt ein Ehepartner im Haus und alle Unklarheiten wurden beseitigt.

Erbschaft mit Pflichtteilen

Die 86-jährige Mutter war verstorben und hinterließ ihrem 45-jährigem Sohn das Haus in Siegburg.
Da es sich bei dem Sohn um ein behindertes Kind handelte, stellte das Amtsgericht für ihn einen Betreuer.
Das Amtsgericht ließ den Wert der Immobilie feststellen und ein Gutachten sorgte für einen belegbaren Verkaufswert.

Erfolgreich gelöst: Da in diesem Fall das Kind nicht selbst handlungsfähig war, musste der Betreuer mit Betreuungsurkunde dem Verkauf zustimmen. Der Verkauf wurde schließlich rechtsgültig durch ein Genehmigungsverfahren, an dem das Amtsgericht und der Betreuer beteiligt waren. Der Verkauf dauerte zwar etwas länger, jedoch lief alles durch unsere Unterstützung reibungslos ab.

Geschäftsunfähiger Verkäufer mit gerichtlicher Betreuung

In Hennef sollte eine Immobilie verkauft werden. Hier galt ein Wohnungsrecht für eine ältere Dame, die an Demenz leidete und in ein Heim umziehen sollte. Mit ihrer Erkrankung zählte sie als geschäftsunfähige Berechtigte. In diese Kategorie gehören auch minderjährige Verkäufer.

Erfolgreich gelöst: Oma hatte zwar das Wohnungsrecht, konnte es aber nicht mehr selbst verwenden. Dies stand jedoch im Grundbuch. Für den Verkauf war eine Voraussetzung, dass wir eine Willenserklärung der älteren Dame einholten. Bzw. bekamen wir sie von einem Betreuer. Diesen hatte sie in ihrer Vorsorgevollmacht familiär bestimmt. Das vereinfachte das Verfahren. Ansonsten hätte sich das Amtsgericht um einen gerichtlichen Betreuer gekümmert. Durch die Erklärung konnten wir die Löschung im Grundbuch bewilligen.

Eigentumswohnung in zerstrittener Eigentümergemeinschaft

Im beschaulichen Troisdorf gab es ein Haus mit zwei Wohneinheiten. Die Nachbarn hatten untereinander nur Ärger. Das Haus war marode und es gab keinerlei Rücklagen. Einer der Eigentümer mit der Dachgeschosswohnung wollte nun seine Wohnung verkaufen. Ausgangslage: zerstrittene Eigentümergemeinschaft und ein heruntergekommenes Objekt. Bei der Sichtung der Unterlagen stellte sich heraus, dass die Eigentümergemeinschaft mit der unterschiedlichen Wohnfläche mit Gartennutzungen oder der Dachfläche falsch aufgeteilt war.

Erfolgreich gelöst: Wir haben zwischen den Nachbarn vermittelt, um weiteren Streit zu vermeiden. Die Korrektur der falschen Aufteilung der Eigentümergemeinschaft konnten wir nicht herbei fügren, aber trotzdem diesen Fall für die Nachbarn zufriedenstellend lösen.

Zerstrittene Erbengemeinschaft mit 13 Beteiligten

Der ältere Herr war verstorben und hinterließ seiner Familie das gemeinsame Haus. Neben seiner Gattin erbten auch vier Kinder und sechs Enkelkinder in Gesamthandseigentum. Da die Ehefrau mit den Kindern und auch die Kinder untereinander stark zerstritten waren, gab es beim Verkauf des Hauses auch Probleme.

Erfolgreich gelöst: Als ersten Schritt erhielten wir von allen 13 Beteiligten bzw. deren Vormund eine Willenserklärung und den Maklerauftrag. Demnach hatte die Erbengemeinschaft die gleiche Erwerbsabsicht und wir konnten arbeiten. Der Verkauf des Hauses gestaltete sich sehr einfach aufgrund zahlreicher Highlights des Hauses. Wir waren demnach schneller als die Erbengemeinschaft sich einigte. In diesem Fall gab es für die Erben ein UND-Konto Der Kaufpreis wurde auf dieses Konto eingezahlt, das Haus war verkauft und über den Verkaufserlös konnten die 13 Beteiligten in Ruhe weiter überlegen, wie das Budget aufgeteilt werden sollte.

Keine Baugenehmigung

Das Dachgeschoss im Haus in Siegburg war nachträglich ausgebaut worden und die Eigentümer hatten sich dies nicht genehmigen lassen. Ein Problem. Denn beim Verkauf konnte die Baugenehmigung nicht nachgewiesen werden.

Erfolgreich gelöst: Unser erstes Eingreifen war jetzt die Nachgenehmigung beim städtischen Bauamt. Wenn alle Bedingungen erfüllt sind, und der neue Bau oder Umbau zu Bestimmungen passt wie in unserem Fall ist das schnell erledigt. Weitere Beispiele sind neben einem ausgebauten Dachgeschoss, ein Garagendach, welches zur Terrasse gemacht wird oder die Brüstungshöhe von Geländern, sowie ein Außenkorpus wie ein Wintergarten, der aus einer Terrasse entsteht. Hier müssen alle Richtlinien zum Brandschutz und die Rettungswege für die Feuerwehr eingehalten werden. Das Dachgeschoss, welches zum Hobbyraum und schließlich zum Wohnraum wird, wertet nicht zuletzt die Gesamtimmobilie mit einer gesteigerten Wohnfläche auf.

Verwahrloste Wohnung geerbt

Unser Auftraggeber aus Siegburg hatte eine Wohnung geerbt. Leider war der Verstorbene ein Messie und eine reine Haushaltsauflösung kam nicht in Frage, da die Wohnung komplett vernachlässigt war. Eine Renovierung musste her. Für den neuen Eigentümer eine sehr emotionale Geschichte und von seiner Seite aus gab es kein Geld für eine Renovierung.

Erfolgreich gelöst: Haushaltsauflösung, Renovierung, Verkauf zum Bestpreis – hier finden Sie unsere Aufgaben. Wir gingen mit Schmutzanzügen in die Wohnung, nahmen den IST-Zustand auf und organisierten die Auflösung. Unser Netzwerk an lokalen Handwerkern ließ sich auf einen Deal ein. Wir arbeiteten alle vorab gratis. Unsere Vergütung erhielten wir erst nach dem Verkauf. Es hat alles wunderbar funktioniert!

Zwangsversteigerung droht

Für Immobilien mit notleidenden Krediten bedarf es für den Verkaufserfolg einer besonderen Vertriebsstrategie. Zudem können außergewöhnliche Marketingmaßnahmen helfen, damit eine Zwangsversteigerung rechtzeitig abgewendet werden kann. Durch den Verkauf auf dem freien Markt wird vermutlich ein höherer Preis erzielt.

Erfolgreich gelöst: Wir hatten die passende Vertriebsstrategie für diese Immobilie in Hennef und einige außergewöhnliche Marketingstrategien parat. Der Verkauf ging so zügig, dass die Verkäufer einen optimalenbesten Preis bekamen.

Keine Unterlagen oder Bauakte verfügbar?

Die Immobilie wurde 1920 in Lohmar erbaut. Dokumente über das Grundstück und das Gebäude selbst waren nicht auffindbar.

Erfolgreich gelöst: Fehlende Unterlagen und insbesondere Bauakten sind gar nicht so ungewöhnlich. Vor allem bei älteren Immobilien kommt dies häufig vor. Den Verkauf behindert das allerdings nicht – denn auf amtlichem Wege lassen sich bereits eine Vielzahl von Unterlagen in Kopie beschaffen. In unserem Fall lagen auch dort keinerlei Dokumente mehr vor und sie mussten neu angefertigt werden. Doch mit unseren Kontakten zu Architekten, Ingenieuren und Ämtern konnte eine vollständige Akte über die Immobilie zügig herbeigeführt werden.