Immobilienmakler Siegburg Bermpohl Podcast

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Immobilien-Podcast Titel 05

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

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von Christoph Bermpohl

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Der Aufbau des Grundbuchs ist durch die Grundbuchordnung bundesweit geregelt. Das Grundbuch nämlich besteht aus Grundbuchblättern – und jedes Grundstück erhält im Grundbuch ein eigenes nummeriertes Grundbuchblatt. Diese Grundbuch-Blatt-Nummer ist die eigentliche Grundstücksbezeichnung im rechtlichen Sinne – und die steht auf einem Grundbuchauszug vorne drauf.

Diese allererste Seite eines Grundbuchs nennt man „Deckblatt“ – oder auch „Aufschrift“. Das Deckblatt verrät neben der Blattnummer zugleich das zuständige Amtsgericht und den Grundbuchbezirk, der häufig mit dem Namen der Gemarkung übereinstimmt.

Schlägt man das Grundbuch auf, erfährt man im Bestandsverzeichnis von der Lage, der Nutzungsart und der Größe des Grundstücks. Ein Grundstück kann auch aus mehreren Flurstücken bestehen – Darum werden im Bestandverzeichnis alle Flurstücke unter einer fortlaufenden Nummer aufgelistet, die gemeinsam das beschriebene Grundstück bilden. Allerdings ist ein Flurstück ja nur die kleinste katastermäßige Erfassungseinheit – und darum stehen gleich neben dem Flurstück auch die Flur-Nummer und der Name der Gemarkung. So ist die Lage des Grundstücks eindeutig ersichtlich. Das Bestandsverzeichnis verrät auch die genaue Größe des Flurstücks. Übrigens in Hektar, Ar und Quadratmetern. Ein Hektar sind 10.000 Quadratmeter, ein Ar sind 100 Quadratmeter – so liest sich die Grundstücksgröße ganz einfach von links nach rechts. Wenn ein Grundbuchgrundstück aus mehreren Flurstücken besteht, muss man die fortlaufend nummerierten Flurstücksgrößen miteinander addieren. Alle Grundstücksdaten im Bestandsverzeichnis werden übrigens vom Liegenschaftskataster übernommen und berichten von einem weiteren Merkmal: Art und Nutzung. Im Grundbuch eines klassischen Einfamilienhauses als Wohnimmobilie steht hier zum Beispiel „Gebäude- und Freifläche“ – und daneben noch der Straßenname.

Dem Bestandverzeichnis folgen im Grundbuch drei Abteilungen. In der ersten Abteilung wird der aktuelle Eigentümer mit vollem Namen und Geburtsdatum genannt. Gehört ein Grundstück mehreren Eigentümern – zum Beispiel in Gütergemeinschaft, als GbR oder in Erbengemeinschaft, dann werden hier alle Eigentümer-Namen mit den entsprechenden Grundstücksanteilen aufgezählt. Auch das Datum des Grundstückserwerbs und der Erwerbsgrund sind Angaben in der ersten Abteilung. Eigentümer eines Grundstücks kann man auf ganz unterschiedliche Art und Weise werden. Vielleicht hat jemand die Immobilie geerbt oder ersteigert. Genau das wird im Grundbuch notiert. Der häufigste Fall ein Grundstück zu erwerben ist wohl der Kauf. Das allerdings heißt in der Sprache des Grundbuchs etwas anders. Ein Verkäufer nämlich lässt sein Grundbuch dem Käufer auf. Wir sprechen von der „Auflassung“. Und diese Auflassung steht für die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums.

In der zweiten Abteilung werden Rechte und Pflichten genannt, die in Verbindung mit dem Grundstück stehen. Dies sind „Lasten und Beschränkungen des Grundeigentums“. Wenn in dieser zweiten Abteilung keine Eintragungen vorhanden sind, bedeutet das nur, dass es keine privatrechtlichen Verpflichtungen gibt. Im Grundbuch stehen an dieser Stelle nur Vereinbarungen, die keine öffentlich-rechtlichen Belange haben. Das Bedeutet, dass ein Blick ins Baulastenverzeichnis unbedingt notwendig ist, um zu erfahren, ob zum Beispiel das städtische Bauaufsichtsamt besondere Auflagen vorgibt, von denen wir im Grundbuch nichts erfahren.

Lasten und Beschränkungen können Dienstbarkeiten sein, die zur Duldung oder Unterlassung verpflichten. Man unterscheidet zwischen Grunddienstbarkeiten – zum Beispiel ein Wegerecht – – und persönlich beschränkten Dienstbarkeiten – wie ein Wohnrecht. Lasten und Beschränkungen können auch wiederkehrende Leistungen sein – dazu sagt man Reallasten. Und hier stehen auch Vormerkungen, Vermerke, Widersprüche, Rangvorbehalte, oder Vorkaufsrechte. All das sind Eintragungen, die den Wert eines Grundstücks entscheidend beeinflussen.

In der dritten Abteilung des Grundbuchs werden Grundpfandrechte eingetragen. Jeder, der seine Immobilie beim Kauf finanziert, muss seinem Kreditgeber einen Gegenwert für das Darlehen überlassen. Und zwar das Grundstück selbst. Durch die Eintragung eines Grundpfandrechtes wird also das Grundstück an den Gläubiger als dingliche Sicherheit verpfändet. Durch eine Hypothek oder eine Grundschuld. Zu der Eintragung von Grundschulden und Hypotheken gehört immer auch der Geldbetrag, der die Höhe der Grunddienstbarkeit als Summe ausweist. Das dritte mögliche Grundpfandrecht ist die Reallast. Sie findet aber in der Praxis kaum noch Anwendung.

Die drei Abteilungen im Grundbuch genießen übrigens den öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass alles, was im Grundbuch steht für Richtig empfunden wird. Dieser öffentliche Glaube gilt allerdings nicht für die katastermäßigen Erfassungsdaten – denn Lage, Wirtschaftsart und Größe des Grundstücks werden ja aus dem Liegenschaftskataster übernommen.

© Christoph Bermpohl

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