Fünf gebräuchliche Arten von Wohnraum-Mietverträgen im Überblick:
Mündlicher Mietvertrag
Grundsätzlich gibt es für den Abschluss eines Mietvertrages keine Formvorschrift. Üblicherweise werden Mietvrträge zwar schriftlich vereinbart, doch auch eine mündliche Absprache ist rechtsgültig. Allerdings ist ein mündlicher Mietvertrag mit besonderen Fallstricken verbunden – es gibt nunmal keinen Nachweis darüber, was tatsächlich vereinbart wurde. Einge gesetzliche Besonderheit birgt weitere Gefahr: Ein mündlicher Mietverträge gilt für mindestens ein Jahr und verlängert sich dann unbefristet auf unbestimmte Zeit.
Lesen Sie hier den zugehörigen Gesetzestext: §550 BGB
Befristeter Mietvertrag
Viele Vermieter wünschen sich die Befristung eines Mietvertrages. Zum Beispiel, um den Mieter über einen bestimmten Zeitraum kennen zu lernen und dann zu entscheiden, ob man wirklich zusammen passt. Diese Befristung mit dieser Begründung wäre unwirksam, weil gesetzlich vorgegeben ist, dass Zeitmietverträge nur unter bestimmten Bedingungen geschlossen werden dürfen. Möglich ist eine Befristung von Mietverträgen nur, wenn bereits zum Einzug terminlich bestimmt werden kann, dass A) Eigenbedarf des Vermieters bestehen wird … B) Der Wohnraum für einen Bediensteten oder Werksangehörigen des Vermieters verwendet werden soll … oder C) Die Wohnung so umfangreich saniert werden soll, dass ein Bewohnen nicht mehr möglich ist.
Lesen Sie hier den zugehörigen Gesetzestext: §575 BGB
Unbefristeter Mietvertrag
Der Klassiker für die Vermietung von Wohnraum ist ein schriftlich formulierter unbefristeter Mietvertrag. Viele Eigentümer versuchen sich selbst an der Formulierung eines geeigneten Vertragswerkes. Doch das ist sehr gefährlich – denn, falls eine Formulierung im Mietvertrag unwirksam ist, ist gleich das ganze Vertragswerk nichtig. Abhilfe schafft nur die zusätzliche Vereinbarung einer Salvatorischen Klausel. Für die Vereinbarung eines Mietvertrages sollten Sie keine selbstformulierten Vertragswerke verwenden. Formularverträge und vorgefertigte Vertragswerke sind optimal für den Abschluss Ihres Mietvertrages. Besondere Beachtung gilt darüber hinaus Ihren zusätzlichen Vereinbarungen. Denn hier kann man Fallstricke provozieren, die eine spätere Auseinandersetzung erschweren, falls es unerwartet zum Streitfall kommen sollte. Vermieten Sie zum Beispiel mit einer Einbauküche oder gestatten Tierhaltung, sind besondere Formulierungen zu beachten.
Der Mieter kann den Mietvertrag ordentlich mit dreimonatiger Frist kündigen. Vorausgesetzt, die Kündigung wird dem Vermieter bis zum 3. Werktag eines laufenden Monats zugestellt. Als Vermieter kann man den Mietvertrag nur mit bestimmten Gründen kündigen. Auch die Art der Kündigung ist dafür entscheident. Zusätzlich zur ordentlichen Kündigung mit Frist besteht unter Umständen die Möglichkeit der außerordentlichen Künsigung mit Frist. Mit ganz besonderem Grund kann man seine Kündigung sogar außerordentlich ohne Frist / fristlos aussprechen. Bedingt durch das Bestellerprinzip – der Vermieter übernimmt die Vertriebskosten der Mietersuche – wünscht sich der Eigentümer in der Regel ein langfristiges Mietverhältnis. Der Ausschluss der ordentlichen Kündigung lässt sich zu Beginn des Mietvertrages bis zu vier Jahre ausschließen, bevor sich das Mietverhältnis in eine unbefristete Vertragslaufzeit wandelt.
Mieterhöhungsverlangen üblicher Mietverträge müssen nach BGB ausgesprochen werden. Abhilfe dafür schaffen weitere Vertragsarten, die oft für Gewerbemietverträge angewendet werden aber auch bei Wohnraum Verwendung finden dürfen:
Staffel-Mietvertrag
Die Mieterhöhung im Staffelmietvertrag ist im Voraus geplant. Sie können im Vorfeld vereinbaren, dass die Monatsmiete ab einem gewissen Datum automatisch steigt. Die Formulierung eines Staffelmietvertrages birgt besondere Fallen, die rechtzeitig beachtet werden müssen. Die Angabe des Mieterhöhungsverlangens darf zum Beispiel nicht den Erhöhungsbetrag ausweisen, sondern muss in der neuen Gesammtsumme angegeben werden. Auch der Monats-Abstand zwischen zwei unterschiedlichen Mietpreisen darf eine Mindestzeit nicht unterschreiten.
Index-Mietvertrag
Fair für Vermieter und Mieter gleichermaßen ist der Indexmietvertrag. Hier wird die Miete an den öffentlichen Preisindex des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Mieterhöhungsverlangen können nach bestimmten Zeiträumen begründet mit gestiegenen Lebenshaltungskosten ausgesprochen werden. Wer sein Verlangen geltend machen möchte, beobachtet den Verbraucherpreisindex und erhöht entsprechend der nachvollziehbaren Mehrpunkte. Vorteil für den Mieter ist: Sollte der Index fallen, darf die Monatsmiete auch nach unten korrigiert werden – wie wahrscheinlich dieser fall tatsächlich ist, können Sie sich aber selbst ausmalen. Übliche Anwendung findet der Indexmietvertrages gegenwärtig bei der Vermietung von Gewerberäumen. Zunehmend verzeichnen wir aber auch bei Wohnraumvermietern den Wunsch nach Index-Mietverträgen.
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Christoph Bermpohl
Immobilienmakler & Sachverständiger
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